人民法院报

本报讯(记者郑育婷通讯员谢雨虹)租客退租后留下一片狼藉,房屋墙壁、地面均遭人为损坏,导致房屋无法正常使用,房东怒将租客诉至法院。近日,广东省广州市南沙区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案,判决租客向房东赔偿房屋维修费及租金损失共计9万元。

张某在广州某区租赁了一套200平方米的复式住宅用于经营会所。租赁期间,因原业主的经济纠纷,涉案房屋被法院查封拍卖,陈某通过司法拍卖程序取得了房屋所有权,并根据“买卖不破租赁”原则,取代原业主成为涉案房屋的出租人。此后,陈某与张某协商一致,双方同意解除租赁合同,在陈某向张某支付6万元补偿款后,张某按照约定提前将房屋交还给陈某。张某搬离涉案房屋时,双方未办理交接手续。两日后,陈某前去检查涉案房屋情况,发现房屋内一片狼藉,垃圾满地,房屋的墙、地面、橱柜、楼梯、房门等均存在不同程度的损坏。陈某随即要求张某进行修复,但遭到张某拒绝。由于张某既不愿意将房屋恢复原状,也不愿意支付修复费用,陈某将张某诉至法院,要求其赔偿房屋修复费用、租金等损失。

法院审理后认为,陈某通过司法拍卖获得涉案房屋所有权,依据“买卖不破租赁”原则,张某与原业主签订的房屋租赁合同对陈某和张某继续有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十四条的规定,承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任。

本案中,张某作为涉案房屋的承租人,在房屋租赁合同关系解除前负有妥善保管房屋的义务;合同关系解除后,张某应当向陈某交还状态完好的房屋,并负有通知业主陈某查验、接收房屋的附随义务。但张某作为房屋承租人,实际未对房屋尽妥善保管义务,导致屋内墙体、地面及屋内设施等损坏严重,故应对房屋维修损失承担赔偿责任。同时,因房屋损坏不能正常使用,还应赔偿相应的租金损失。法院遂作出如上判决。

一审判决后,张某不服,提起上诉。广州市中级人民法院二审判决驳回上诉,维持原判。

近年来,因退租引发的房屋租赁合同纠纷日渐增多。退租过程中,租赁双方容易因房屋设施设备折旧、房屋保养、清洁、费用结算等问题产生争议。若双方争议无法化解,则容易在退租时产生纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十一条、第七百一十四条之规定,承租人有按约定用途使用租赁物、妥善保管租赁物的义务。《中华人民共和国民法典》第五百零九条第二款同时还规定了当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。承租人在退房时,保证房屋完好无损、干净整洁即为其应当承担的合同义务,亦为践行诚实信用原则的表现。本案中,陈某退租时恶意损坏房屋,既没有尽到承租人妥善保管租赁物的法定义务,也有违诚信、友善的社会主义核心价值观,应根据《中华人民共和国民法典》第七百一十四条“承租人应当妥善保管租赁物,因保管不善造成租赁物毁损、灭失的,应当承担赔偿责任”之规定,赔偿出租人损失。此外,为避免当事人在合同关系终结后产生不必要的纠纷,法官建议租赁双方当面清点、查验、接收房屋以及屋内的设施设备。

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