合同管理:租赁合同的十二条款及解读

租赁合同,是由出租方和承租方之间协商一致关于有关租赁相关权利和义务的书面协议。

在现实中签订合同之前,必须做好相关的调查,关于租赁合同的细节与法律风险沟通一致之后,甲乙方再签订书面合同,并且盖章。

在签订租赁合同时,我们必须关注十二个条款,笔者结合实践,给予相应的解读。

1.1 甲方出租给乙方的厂房坐落在奉贤区大叶公路***号3-1幢,作为 生产、办公 使用;该厂房出租面积约为_2000_平方米(详见附图,另附房产证附件)。

解读:此条明确房屋的具置、面积大小、板块性质、具体用途、房产证复印件和所附图纸等信息。事前做过调查,双方确认无异议。

2.1 甲乙双方约定,自2021年9月25日至2021年10月24日为免租期,正式起租时间为2021年10月16日,即租赁日期自2021年10月25日起至2024年10月24日止。

2.2 租赁期满,乙方应如期返还该厂房和有关设施设备。乙方需继续承租的,则应于租赁期届满前_叁 个月,向甲方提出续租书面要求,经甲方同意后,双方应重新签订厂房租赁合同。

解读:合同必须明确租期,包括免租时间段、起始日期和终止日期。并且列明续租的基本要求。

3.1 甲、乙双方约定,该厂房年租金为人民币800000.00元整(大写:捌拾壹万元整)。厂房付款方式为付三押一。

3.2 乙方每 3个月作为一个使用期支付一次租金。先付后用。本合同签署生效后,乙方于9月30日前支付第一期租金,之后乙方应于下一个使用期开始前,提前15日向甲方支付租金。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需要按日租金的5‰支付违约金。

3.3 甲、乙双方约定,甲方交付该房屋前,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为 1 个月的租金,即人民币66667元(大写:人民币 陆万陆仟陆佰陆拾柒元整),甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁期限届满时,乙方如期将房屋交换出租方,并付清所有应付款项(包括但不限于租金、物业管理费、公共事业费及其他杂费),履行合同义务后15个工作日内且乙方将注册于承租房屋内的企业迁出完毕后,甲方将保证金无息退回给乙方。

解读:明确年租金、月租金、保证金的具体金额,以及支付的频次和具体时间节点。明确保证金的用途,以及退还条件是什么。

此条并未明确租金,是否为开票价,包含的税点是多少?实际签约前,双方必须沟通好,并且书面明确。

4.1 租赁期间,使用该厂房所发生的水、电、通讯、物业管理等费用由乙方承担。按月支付水电费。物业管理费用定为2元/平方米/月,小计每月物业管理费为人民币2560元(大写:贰仟伍佰陆拾元整), 该费用由乙方承担,每 6 个月缴纳一次给甲方.

4.2 租赁期间,甲方提供_100_KV电给乙方使用。每月KVA费4200元,按月支付。

解读:明确物业费,包括水电费用、物业管理费用、用电量等情况,以及支付相关费用的方式。

5.1 甲、乙双方约定,租赁期间,该厂房有房屋漏水或其他非人为原因损坏等情况时,由甲方负责维修,维修费用由甲方承担,甲方应在接到乙方通知后的15日内进行维修。逾期不维修的,乙方可代为维修,维修后应及时将维修内容和费用凭证提交给甲方,费用由甲方承担。

5.2 租赁期间,乙方应合理使用并爱护该厂房和有关设施设备,因乙方使用不当或不合理使用,致使该厂房和有关设施设备损坏或发生故障,其责任由乙方承担;乙方在租赁期间需做好厂房内的安全生产消防监督等工作,如出现问题,其责任由乙方承担。

解读:双方明确房的使用要求,维修安排及维修费用支付方所应承担的责任,做好安全消防等合法要求,以及违法方所承担的责任是什么。

6.1 本合同租期届满后,乙方应在7日内返还该厂房和有关设施设备,未经甲方同意逾期返还的,每逾期一日,乙方应按日租金标准的两倍向甲方支付占用期间的使用费。

6.2 乙方返还该厂房和有关设施设备,应当符合正常使用后的状态。返还时,甲方进行验收,并相互结清各自应当承担的费用。

解读:明确退房时间要求。房屋返还时,必须保证承租期间没有破坏或改变原先结构,保证保证正常使用。如有更改部分,按照合同要求恢复原样并且承担相关恢复费用。

7.1 乙方在租赁期内,可将该厂房部分转租给他人,但是承租方需是合法企业,且转租期限不得超过本合同到期的期限,但需甲方书面同意。(另见附件2:《申请函》)

解读:未经甲方同意,乙方不得私自转租、转让合同标的物。乙方只有在租赁期间的使用权,并无所有权和转让权等。一方不能越权操作,否则将承担违约责任。

(四)因地震、火灾(甲、乙双方故意引起的除外)等不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。

(一)甲方无正当理由逾期交付该房屋达 30日,经乙方催告后合理期限内仍未交付的。

解读:为了避免租赁时双方的纠纷,必须明确合同解除的条件。明确哪些条件是不可抗力造成的,双方无责任担当条款。此条款描述完整全面,尽量细化、量化。

9.1 除本合同另有约定外,甲方在租赁期间需提前收回该厂房的,甲方应提前三个月以书面形式通知乙方,将已收取的租金余额退还乙方。

9.2 乙方有本合同第八条第 8.4 款约定情形之一的,甲方有权提前解除合同,并可追究乙方的违约责任,要求乙方支付违约金,违约金为本租赁合同所涉租金的20%。

9.3 乙方擅自进行装修改变房屋的内部结构,设置对房屋结构有影响的设备,甲方可以要求乙方恢复原状。

解读:此条的违约责任明确了甲方和乙方提前终止合同时,应当承担的经济赔偿责任。乙方私自装修、改变原状时,必须按要求恢复原状。

此条中的9.1条款,只明确了退还租金,缺少了甲方对乙方赔偿条款,应当遵循权利义务对等原则,乙方可以在此明确“甲方赔偿乙方的搬迁费和装修费用的具体金额”。

10.1 双方确认,租赁期内,若该房屋发生征收、征用或动拆迁的,双方的租赁合同立即无条件终止,双方互不承担违约责任。乙方应及时将租赁的房屋归还甲方,甲方在接到相关通知后,应立即通知乙方,且给予乙方合理的搬迁时间,一般不超过3个月。

10.2 在乙方按时归还房屋后,甲方将预收的租金按乙方实际使用的日期进行结算,退还乙方预付的多余租金。

10.3 双方确认,该房屋因征收、征用动拆迁所得到的所有补偿均归甲方所有,乙方对此不享有任何权利,也不享有任何补偿。

11.2 甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议,应协商解决;协商解决不成的,双方同意选择下列第二种方式解决:

解决双方争议的方式,主要有:协商、调解、仲裁和诉讼四种。必须以事实为依据,以法律为准绳,合法合理合情地解决。

12.2 本合同未尽事。

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