《高尔夫俱乐部经营与管理》连载系列-31

美国房地产大亨Donald Trump在其投资制作的经营管理型电视真人秀《飞黄腾达》中,经常提到地产最重要的3因素:“ Location,Location,Location”,这足以说明选址对于投资高尔夫地产的重要性,而在其写的《做生意的艺术》中特别强调这一点,他提及选址在房地产开发的成败占了九成的影响。

在规划设计高尔夫地产时,肯定要把高尔夫球场考虑在内,尤其在选取地点这点上,要配合球场的各个方面。

首先,未来高尔夫球场的经济效应能否凸显,这个地方整个市场需求能否有效的消化整个球场和地产的供应,这是选址时首要考虑的因素。应关注被选地区的经济现状和未来发展的潜力,被选地点的交通可达性,潜在的高尔夫及其房地产消费市场状况等。

其次,能否最大限度地压缩高尔夫球场和房地产的建造成本。其中包括地价和建设成本在内的土地成本、投资规模和植被、水源、土壤的养护成本。湿地、沼泽地、陡峭的地形、重点植物和动物保护区等类型因其土地建设成本或维护成本过高,不太适宜做高尔夫球场和地产。

再次,水文条件是否支持高尔夫球场和房地产的建设。水文条件基本包括距离大型水源地的距离,排水、蓄水的通畅程度等。充足的水源是球场和地产项目的生命。在排水和蓄水中要注意的是:低洼地的建造成本很高。一般做成水障碍区,既降低建设成本、增加景观,又可以增加高尔夫球场的难度,同时美化了地产业主的视野景观。

最后,土地条件是否支持高尔夫球场和房地产的发展。土地条件应关注几个方面:被选地的面积、地形、土地形状和土壤实用性。一个高尔夫球场及其房地产所需面积取决于地形、房地产规模,住宅区绿化,物业配置、球场长度、树木、湖泊、池塘、沙坑的数量及大小,计划中相邻洞之间的距离,一级球场和周边环境的关系。一个标准的18洞球场,一般长度约为6000米,球道的宽度约为45米,需用地50万平方米,再加上会所、停车场、练习场、保养中心、员工宿舍,外加游泳池、网球场等附属的休闲中心,则所需面积为65万~80万平方米,折算为950~1200亩。再加上要开发房地产,加快资金回笼和获得更多收入,依开发商开发房地产的规模不同,大概还需要用地4000~7000亩,总共需要5000~8200亩。经验表明,丘陵土地的利用率最高,平坦地次之,起伏较大的山地利用率则低。在选择地形状况时,必须计算好实际可用的面积,并且在球场设计中根据地形地貌地质设计出难度不一、景观各异、挑战性不同的球场。

球场形状从方位而言,南北向长状形的土地是最好的,地形及地势的走向对球洞走向及线路的安排和球洞的布局,具有决定性的作用。土壤的实用性决定了与之相适应的草种的种类及其养护成本。

以深圳观澜湖项目为例,虽然土地测试成酸性,不太适合高尔夫球场草坪的种植,但是观澜湖的区位优势十分明显。它位于深圳市宝安区观澜镇,靠近深圳市区和深圳宝安国际机场,辐射半径囊括深圳、香港、东莞、广州、惠州、中山、珠海等珠江三角重点城市和经济发达区域。香港总人口数为700万,高尔夫人口就约有20万,由于香港土地资源极其有限,除了清水湾等少量高尔夫球场外,香港的高尔夫球爱好者只能把目光投向香港以外。观澜湖是距离香港最近的一个港外高尔夫球场,自然会吸引大批高尔夫爱好者去观澜湖积极消费。

当然,能满足以上全部条件的地方是少之又少,所以判断一个地块能否建造高尔夫球场和房地产时,应重点考察项目的潜在需求和市场支撑,其次才考虑成本以及水文、土地条件。

对于高尔夫球场与住宅的空间布局,既要考虑到球场,也要考虑到未来的住宅管理问题。住宅既要与高尔夫球场保持较密切的关系,以便能充分享受高尔夫的综合性资源,又要与高尔夫球场保持一定距离,进行一定的分区管理。从高尔夫球场与住宅的空间布局关系来看一般可分为以下四种类型。

(1)高尔夫球场住宅。此类住宅一般都建在高尔夫球场内,住宅和球场由同一开发商统一兴建,球道与建筑紧密结合并合理规划。

(2)高尔夫景观住宅。住宅建在高尔夫球场周边,球场与住宅是相互独立的区域,住户能分享球场的景观环境和资源。

(3)高尔夫设施住宅。作为社区的体育运动配套设施和公共绿地,高尔夫球场或练习场建在社区内,但和住宅有一定距离。

以某高尔夫地产项目为例,它是以球场为中心的项目,属于高尔夫球场住宅,而且建的是高尔夫别墅。每一栋别墅的设计都充分考虑了球场的关系,并有大面积原生态的果林,树种比较丰富,基本上北方的果种在这都有体现。他们一切以球场为中心,把房子整个建在球道中间,两个18洞,围绕着球场来组织球道,也结合了一些原生树,尽量的从球场的坡道上、树林中长出来,使其无论是会所还是住宅,都自然地成为一个群落。房子都是低调的,从风格上来讲在美式的基础上做得更简约,大量地提取了几个经典的景观元素,比如沙坑的元素、北京的宫墙红元素,还有树木本身的深褐色,在别墅风格上尽量向原创的角度作了一个推进。

该项目在3700亩土地上面只建了100多栋别墅,人均密度很低,只有0.19的容积率,绿化率高达60%。球场是依托多年来在果林的基础上建造的,保持大量原生态的果树、植被系统,它有许多大面积的湖面,并且其水循环系统有一个核心技术,能保证水的良性循环,使得水面比较干净、清澈。在其球场里面,即使在炎热的夏天里,营造的环境也比市内的温度低6°~7° ,这样的生态系统是一般项目所不具备的。在该项目的生态系统中,野生动物也有体现,野鸭子、野鸟、野兔子、野天鹅都会出现,除此之外别墅建成区的景观植被系统也是比较出色的,有树、有灌木、有草丛, 分若干层,层层递进。

该项目在建筑产品的设计上,做到了最大程度利用了周边的优势资源–球道,并做到每位业主都能够看得到这些景观资源。因为其项目是围着水面展开的,这样不存在相互遮挡或者景观效果透视性不好的情况,所以它最大的优势就是使球场核心的景观资源都能够进入到业主的眼帘。项目都是独栋单体,地下一层、地面一层、二层,大概在300~800平方米的范围内,这样就使别墅高度不是很高,体量也不是特别大,景观比较好,并且相互之间的遮挡等各方面都不再存在。相对其他高尔夫房地产项目来说,其景观的透视性和通达性都做得比较好。

一般来说,房地产开发希望能充分利用球场的景观资源,而打球人士则不希望在球道附近见到过多的住宅,同时住宅过于靠近球道使其安全性也较低,球场与住宅在资源共享的同时又要保持一定的距离。因此充分研究球场与住宅的空间布局关系是高尔夫地产开发中必须认真思考的重要问题。

高尔夫地产规划设计中的另一个关键是高尔夫球场的设计和建造。只有高尔夫球场真正做大做强,高尔夫球场衍生出来的地产项目才能创造出惊人的利润。所以无论国内外,但凡成功的高尔夫地产项目开发商都对高尔夫球场的规划和设计提出严苛的要求。

观察观澜湖的球场,每个风格不同、设计迥异,不仅球场总体规模大,而且对于每个高尔夫球手而言,能体会到不同的难度和乐趣。高尔夫球场的设计对于其地产项目来讲非常重。

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