头部企业对比分析住房租赁企业模式走向何方?

培育住房租赁企业,发展机构化住房租赁市场成为国家战略。《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》(建房〔2015〕4号)¹和《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(〔2016〕39号)²引入了住房租赁经营机构的概念,明确指出要通过培育扶持这类机构,以实现租赁规模化、集约化,进而实现城镇居民“住有所居”目标。由此,培育扶持住房租赁企业,发展机构化住房租赁市场已上升为国家战略。2021年12月中央经济工作会议进一步明确强调,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场。

与国外住房租赁市场相比,我国住房租赁市场总体发展水平相对滞后,机构化率低。国际比较来看,日本由专业机构持有运营和机构托管的房源占比为83.0%、法国71.2%、英国66.0%、美国54.7%、德国46.0%。以日本为例,机构托管中全流程托管,含中介、签约及租后服务全流程,占比高达71.9%,远高于我国水平。

当前住房租赁企业发展面临诸多问题和挑战,包括企业商业模式单一,可持续经营能力不足;企业盈利难度大,融资渠道窄,融资成本高;对住房租赁企业的监管缺乏上位法支撑。

纵然当前我国住房租赁企业的生长环境存在诸多制约,但不容忽视的是,各类型企业自身发展的商业模式及业务模式更亟待优化,同时也是企业更能发挥主观能动性突破改变的方面。为深入洞察全球拥有较成熟住房租赁市场国家的头部租赁企业商业模式及业务模式,贝壳研究院联合清华大学建筑学院住房与社区研究所联合开展国际住房租赁企业发展新模式系列研究,为我国租赁企业主动突破发展禁锢,开启新商业模式提供借鉴。

研究选取英国Foxtons、Connells、美国Greystar、日本Minitech、Leopalace21五家典型企业作为研究案例,对企业的发展概况与历程、商业模式与业务模式进行剖析。五家案例企业营收总体量在10亿至340亿人民币之间,在管房源体量最高约75万。各企业同时在轨运营商业模式1-3类。取费模式可分业主端取费、双边取费两类。分运营流程来看,大部分企业的包租、代管模式均覆盖招租阶段、租务管理阶段,部分中长期包租模式覆盖到房屋空置期管理阶段。各企业整体盈利能力在6-8%利润率之间。其中,租赁业务盈利能力在利润率12%左右。

住房租赁企业所运营的常见物业,按分布形态并结合房屋是否升级装修及配置差异,有四个主要物业类型。企业一般运营流程可分为四个主要阶段,包括房屋筹备阶段、招租阶段、租务管理阶段、空置期管理阶段。

国际头部企业分各类商业模式的运营阶段布局情况如下图所示。大部分企业的包租、代管模式均覆盖招租阶段、租务管理阶段,小部分中长期包租模式覆盖到房屋空置期管理阶段。

房屋筹备阶段:房源获取是住房租赁企业的护城河,头部企业的房源获取主要分为两类路径。一类,集中式新建及改造类;另一类,个人闲置住宅激活类。关于租赁房源的优化配置,由基础到增值可以分为四类,包括硬装翻新、家居配置、家电配置、风格化软装配置。房屋检查环节各企业基本均以行业规范为基准进一步精细化制定企业标准,其中长期托管类、包租类及自营类模式房源更倾向制定企业自有房源标准。

房屋招租阶段:招租阶段的房客匹配是运营提效的核心环节,头部企业全部采用了“线上+线下”全渠道营销模式,以线上展示搜索平台建设结合线下自营网点建设为主。信息平台主要覆盖三个功能,包括信息展示、条件筛选及交互操作。特别是条件筛选、交互操作两项功能,能有效提升租客根据自身需求进行房源匹配的效率。

租赁过程管理阶段:按管理内容可分为租金管理、租务管理、保险管理及退租管理等四项主要管理版块。租金管理板块一般分为租金押金管理,即代房东按法律要求完成符合租金押金监管要求的收支;租金滞纳管理,即代房东拟定违约条款、提供法律建议以及提起法律诉讼。租务管理板块按照服务对象可分为房东租务、租客租务,按收费方式可分为基本租务、增值租务。保险服务为必备服务板块,通常为租赁企业向第三方公司代投保方式。退租服务通常通过押金清算抵扣还原成本。

“交易驱动经营,以经营促进经纪”的双轮驱动模式构建业务“护城河”。无论是英国的Foxtons、Connells还是日本的Minitech,都经历了从经纪业务延伸至租赁经营业务的发展历程。租赁经纪通过交易撮合解决租客匹配、房源寻找的需求,为了实现租客的全租住周期的需求与品质服务,企业将业务进行延展,延伸至租赁经营,形成了“交易驱动经营,以经营促进经纪”的双轮驱动模式。

该模式下,有三个显著特点:一是以交易业务为基础,通过线下门店延伸面向房客源的业务触角。依托于线下门店的交易业务,企业快速获取房客源信息,通过线下与租客的交互,提升信任基础,促进业务开展。二是租赁经纪业务为经营业务导客,为租客提供多元化租住选择。完成交易撮合业务后,依据租客的租住需求,租客可以继续选择租后服务来提升租住品质,企业通过将租后服务拆分为不同的服务细项,如保洁、维修、安装、合同等不同的类别,形成一揽子产品服务包,提升租客的入住体验,多元化经营业务促进经纪业务开展。三是租购联动,通过深度服务加强客户粘性,打造交易业务的“护城河”。从生命周期来看,客户从租房到买房、再到改善,是一个持续的换房链条。租赁经营业务通过为客户的深度服务,强化租客的品牌认知,为后续客户的买房、换房需求做好铺垫和引导。

随着租赁市场供需矛盾走向缓和,租金水平走向更为平稳,包租模式租金成本高、租金支付灵活性差的特征更为凸显。通过对国际租赁企业运营模式的分析,我国住房租赁企业有以下两个模式升级方向:

一是缩短签约期限,定期更新租金约定。为了降低租金下行带来的风险,租赁企业可采取以下两种方式:第一种,在与业主或个人房东签订租约时,可选择签订1-2年,使得期限更为灵活,在续约或再次签约时,可以再次根据市场租金水平进行评估确定租金。如Minitech的“最低租金担保模式”期限仅为1年。第二种,设置定期租金评估的约定,尤其是3年以上的长期租约,可以设置6个月、1年或2年对租金水平重新评估定价。如Minitech的“最低租金担保模式”每6个月核定一次租金、Leopalace21的“30年空置期担保模式”每2年重新评估租金。

二是由包租模式逐步向轻托管模式转变。空置期风险带给租赁企业的影响较大,租赁企业可转变运营模式,将原来向业主支付的固定租金价格,调整为结合实际出租率、市场租金水平计算的租金价格,空置期由企业全部承担,转为由业主、或业主与企业共担的方式。如Leopalace 21营业利润由负转正的最主要的原因就是降低支付房东的租金成本,将原有“30年空置期担保模式”的管理住宅切换成“30年租赁轻担保模式”。

快速建立O2O作业闭环,可推动企业持续提升运营效率。当前疫情加速了业务流程线上化趋势,同时通过对国际租赁企业运营模式对比分析,我国住房租赁企业的租客服务线上化仍有较大提升空间。

一是提升线上呈现方式。租赁企业可以通过自建或合作的方。

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